Passoire thermique : interdiction de location 2025

Votre logement classé F ou G ne sera pas interdit à la location du jour au lendemain, mais les échéances sont fixées. Au titre de l'interdiction de location 2025, un G au‑delà de 450 kWh/m²/an ne peut plus être reloué ; tous les F et G suivront au 1ᵉʳ janvier 2028, puis les E en 2034. Anticipez : la mise en conformité demande 12 à 24 mois.

Cette nuance de calendrier est la première chose à comprendre : beaucoup de bailleurs confondent les seuils et se croient hors la loi ou tranquilles jusqu'en 2028. Tout se lit dans la loi Climat et Résilience.

Passoire thermique et interdiction de location 2025 : ce que disent la grille DPE et la loi

On appelle passoire thermique tout logement classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique. La grille DPE va de A à G selon la consommation en énergie primaire (kWh/m²/an) :

Classe A : moins de 70 kWh/m²/an, niveau maison passive ou BBC.
Classe B : 70 à 110, construction récente bien isolée.
Classe C : 111 à 180, rénovation partielle efficace.
Classe D : 181 à 250, le bâtiment standard des années 80‑90.
Classe E : 251 à 330, isolation insuffisante.
Classe F : 331 à 420, passoire thermique.
Classe G : au‑delà de 420 kWh/m²/an, très mauvais état énergétique.

On estime à environ 5,2 millions le nombre de passoires thermiques en France, soit près de 17 % du parc résidentiel selon les estimations ONRE/SDES (ordre de grandeur à redater, ces chiffres évoluent à chaque campagne). Sur le terrain, les profils sont nets dans nos secteurs : copropriétés parisiennes mal isolées, maisons en pierre ou en brique de l'Oise et de Picardie, pavillons des années 70‑90 dont les refends laissent fuir la chaleur.

Le point critique : 420 ou 450 kWh/m²/an, ne confondez pas

C'est l'erreur la plus fréquente chez les propriétaires. Deux seuils circulent, ils ne désignent pas la même chose.

420 kWh/m²/an est le seuil de la grille DPE. Au‑delà, le logement bascule en classe G. C'est un seuil de classement, il vous dit dans quelle case énergétique tombe le bien.
450 kWh/m²/an est un seuil réglementaire d'interdiction de location, distinct, entré en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2025. Il ne vise pas tous les G, mais seulement les G les plus énergivores, ceux qui dépassent 450 kWh/m²/an.

Autrement dit, un logement classé G consommant entre 420 et 450 kWh/m²/an n'est pas encore frappé par l'interdiction de 2025 : il le sera en 2028, avec tous les autres F et G. Confondre les deux chiffres conduit soit à paniquer pour rien, soit à rater l'échéance de 2025. Quand un de nos ingénieurs ouvre un dossier de passoire thermique, c'est la première vérification : la valeur exacte en kWh/m²/an sur le DPE, pas seulement la lettre.

Le calendrier des interdictions de location, étape par étape

La loi Climat et Résilience de 2021 a posé un calendrier progressif et cumulatif : chaque échéance s'ajoute aux précédentes sans les remplacer.

1ᵉʳ janvier 2025 : interdiction de toute nouvelle mise en location ou de tout renouvellement de bail pour les logements classés G consommant plus de 450 kWh/m²/an. Les baux en cours conclus avant cette date ne sont pas interrompus, mais ils ne pourront pas être renouvelés sans travaux.
1ᵉʳ janvier 2028 : interdiction de location de tous les logements F et G, y compris les baux en cours à renouveler. C'est l'échéance qui concerne le plus grand nombre de bailleurs.
1ᵉʳ janvier 2034 : interdiction de location des logements classés E.

Ces dates valent en métropole, selon le millésime de la réglementation en vigueur ; des délais spécifiques existent pour les DOM‑TOM. L'échéance de 2028 paraît lointaine, elle ne l'est pas : une remise à niveau de classe demande en moyenne 12 à 24 mois entre la décision et la livraison, étude, choix des entreprises, travaux et nouveau DPE compris. Attendre 2027, c'est risquer de ne pas être en règle à temps.

Les obligations déjà en vigueur, souvent oubliées

L'interdiction de relouer n'est que la partie visible. D'autres obligations pèsent déjà sur tout logement F ou G, loué nu ou meublé, détenu par un particulier ou par une SCI.

Gel des loyers depuis août 2022 : impossible d'augmenter le loyer d'une passoire thermique, même hors zone d'encadrement. L'obligation la moins connue, en vigueur partout en France.
DPE opposable en annonce depuis juillet 2021 : la classe DPE doit figurer dans toute annonce de location ou de vente, sous peine d'engager votre responsabilité.
Audit énergétique obligatoire à la vente depuis avril 2023 : pour vendre un F ou G, un simple DPE ne suffit plus. Voir notre article sur l'audit énergétique obligatoire.

Point clé pour les copropriétés, très présentes dans le parc parisien : c'est le propriétaire du lot qui répond de la conformité de son logement, indépendamment des décisions de l'assemblée générale. Impossible de s'abriter derrière la copropriété.

Les sanctions encourues en cas de non‑conformité

Louer une passoire thermique interdite n'est pas une simple irrégularité administrative : c'est la mise en location d'un logement indécent, et les recours existent.

Réduction ou suspension de loyer : un locataire qui saisit le tribunal pour logement indécent peut obtenir du juge une réduction, voire une suspension du loyer.
Travaux sous astreinte : après mise en demeure, une injonction judiciaire peut imposer la réalisation des travaux, assortie d'une astreinte journalière à la charge du bailleur.
Résiliation du bail : si le logement est reconnu indécent par décision de justice, le locataire peut obtenir la résiliation sans pénalité.
Responsabilité pénale : dans les cas les plus graves, mise en danger aggravée ou récidive, l'amende peut atteindre 50 000 €.

Le risque immédiat reste la saisine du tribunal par le locataire, un recours en hausse depuis 2023.

Combien coûte la mise en conformité

C'est souvent le premier frein, à nuancer. Le coût brut effraie, mais le net après aides (MaPrimeRénov', CEE, éco‑PTZ) est généralement bien inférieur à ce qu'anticipent les propriétaires.

Appartement de 50 m², passer de G à D : 15 000 à 25 000 € de travaux bruts, ramenés à un net souvent compris entre 8 000 et 15 000 € selon le profil et les aides mobilisées.
Pour les maisons individuelles, les fourchettes montent, mais le principe reste le même : un net nettement plus bas que le brut une fois les aides déduites.

Ces chiffres sont indicatifs : le coût réel dépend du bâti, des postes et de votre situation fiscale, d'où l'intérêt d'un chiffrage poste par poste. Un constat de nos ingénieurs : sur les maisons en pierre de l'Oise, l'isolation par l'extérieur transforme souvent le résultat là où une isolation intérieure mal pensée bute sur les ponts thermiques de refend. Le choix de la technique pèse autant que le budget, comme le détaille notre comparatif isoler par l'intérieur ou l'extérieur.

Par où commencer, dans le bon ordre

Face à l'interdiction de location 2025 puis 2028, la tentation est de lancer des travaux au plus vite. C'est rarement la bonne approche : une rénovation mal séquencée rate les seuils d'aides et impose des reprises. L'ordre qui fonctionne :

Faire réaliser un audit énergétique. Il cartographie les déperditions, hiérarchise les travaux et constitue la base du dossier d'aides.
Solliciter un accompagnateur Rénov' agréé. Obligatoire pour les dossiers MaPrimeRénov' de rénovation globale, il optimise le montage financier.
Obtenir plusieurs devis d'entreprises qualifiées RGE. La qualification RGE conditionne la plupart des aides.
Refaire un DPE après travaux. Il atteste officiellement du gain de classe et lève les restrictions de location.

Chez Maison Arkéa, nous accompagnons les propriétaires de passoires thermiques de l'audit à la livraison, avec un seul interlocuteur. Notre méthode : diagnostic rigoureux, chiffrage poste par poste et plan de travaux priorisé pour atteindre la classe cible au coût net le plus bas. Le détail de notre approche est sur notre page rénovation énergétique.

Questions fréquentes

Mon logement F ou G sera‑t‑il interdit à la location dès 2025 ?

Pas forcément. Au 1ᵉʳ janvier 2025, seule l'interdiction de location des G les plus énergivores, au‑delà de 450 kWh/m²/an, est entrée en vigueur. Tous les autres F et G basculent au 1ᵉʳ janvier 2028. Vérifiez la valeur exacte en kWh/m²/an de votre DPE, pas seulement la lettre.

Quelle est la différence entre 420 et 450 kWh/m²/an ?

420 kWh/m²/an est le seuil de la grille DPE : au‑delà, le logement est classé G. 450 kWh/m²/an est un seuil réglementaire distinct, qui déclenche l'interdiction de location entrée en vigueur en 2025 pour les G les plus consommateurs. Un bien classé G entre 420 et 450 n'est donc concerné qu'à partir de 2028.

Puis‑je continuer à louer si mon bail est en cours ?

Oui pour les baux conclus avant l'échéance qui vous concerne : ils ne sont pas interrompus. En revanche, pas de renouvellement ni de nouveau bail sans travaux. Et le gel des loyers s'applique déjà à tout logement F ou G depuis août 2022.

Combien de temps faut‑il pour mettre un logement en conformité ?

Comptez en moyenne 12 à 24 mois entre la décision et la livraison : audit, sélection des entreprises, planification, travaux et nouveau DPE. C'est pourquoi attendre 2027 pour viser l'échéance de 2028 est risqué.

Que coûte vraiment la mise en conformité d'un appartement classé G ?

Pour un appartement de 50 m² passant de G à D, comptez 15 000 à 25 000 € de travaux bruts, avec un coût net souvent inférieur après MaPrimeRénov', CEE et éco‑PTZ. Le montant exact dépend du bâti et de votre profil, seul un chiffrage détaillé le fixe précisément.

Dois‑je faire un audit énergétique pour vendre une passoire thermique ?

Oui. Depuis avril 2023, l'audit énergétique est obligatoire à la vente de tout logement classé F ou G et remplace le simple DPE. Vendre sans cet audit expose le vendeur à des poursuites. Notre article sur l'audit énergétique obligatoire détaille la démarche.

Passoire thermique : interdiction de location 2025, le calendrier complet et quoi faire avant