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Construction neuve, extension ou surélévation : quelle solution ?
Trois options s'offrent à un propriétaire qui veut gagner de la surface ou bâtir : construire neuf sur un terrain libre, étendre l'existant en plain-pied ou par-dessus, surélever d'un étage. Le choix dépend du PLU, de la portance des fondations, du budget et du calendrier souhaité.
Construction neuve
C'est la solution la plus libre : on dessine sans contrainte d'existant, on optimise l'orientation, on intègre la RE2020 dès la conception. Les contraintes sont le terrain (foncier rare et cher en IDF) et le délai (étude + PC + chantier = 14 à 24 mois pour une maison individuelle).
Extension en plain-pied
Idéale pour ajouter une cuisine, un séjour, une suite ou un bureau sans toucher à la toiture existante. Compte tenu de la surface, l'extension peut nécessiter un permis de construire (PC) au-delà de 20 m² de surface plancher (40 m² en zone U avec un projet sur bâti existant) ou rester en déclaration préalable. Délai chantier 5 à 9 mois.
Surélévation
Ajouter un étage complet impose une étude de structure : portance des murs porteurs, fondations, descentes de charges. Souvent éligible en IDF (notamment en première couronne) car elle permet de densifier sans étaler. Préfabriquée en ossature bois, elle se monte en quelques semaines une fois la toiture déposée.
Aménagement de combles
Solution la moins coûteuse pour gagner de la surface habitable, à condition d'avoir une hauteur sous plafond de 1,80 m minimum sur 60 % de la surface (loi Carrez). Renforcement du plancher, création de fenêtres de toit ou de lucarnes, isolation : un poste à arbitrer en lien avec un audit structurel.
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Permis de construire et démarches préalables
En France, toute construction de plus de 20 m² (ou 40 m² en zone U pour une extension de l'existant) nécessite un permis de construire. En dessous, une déclaration préalable suffit. Les délais d'instruction varient de 1 mois (DP) à 3 mois (PC, voire 6 mois en zone ABF ou en lotissement).
| Démarche | Surface plancher concernée | Délai instruction |
|---|---|---|
| Aucune démarche | ≤ 5 m² | Immédiat |
| Déclaration préalable (DP) | 5 à 20 m² (40 m² en zone U) | 1 mois |
| Permis de construire (PC) | > 20 m² ou > 40 m² en zone U | 2 mois (jusqu'à 6 mois en ABF) |
| Permis modificatif | Modifications mineures en cours de chantier | 2 mois |
| Recours architecte obligatoire | > 150 m² de surface plancher | Délai variable selon prestation |
Ce que nous prenons en charge
- Étude de faisabilité : PLU, servitudes, raccordements, accessibilité.
- Plans et notice descriptive pour le dossier PC ou DP.
- Études techniques : structure, thermique RE2020, acoustique.
- Dépôt en mairie, suivi de l'instruction, réponses aux demandes complémentaires.
- Affichage du panneau de chantier, déclaration d'ouverture de chantier (DOC).
- Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT).
Tout projet de plus de 150 m² de surface plancher exige le recours à un architecte. Pour les surfaces inférieures, Maison Arkéa peut intervenir en contractant général et concevoir les plans en interne ou avec un architecte partenaire selon vos préférences.Source : Code de l'urbanisme · article R431-2
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Notre méthode bati-monde appliquée au neuf
La méthode bati-monde structure le projet neuf en cinq étapes : conception et permis, études d'exécution et marchés, gros œuvre, second œuvre et finitions, livraison. Chaque étape est jalonnée par des livrables visibles et des validations client formalisées.
| Étape | Livrables | Durée |
|---|---|---|
| 01 · Conception | Avant-projet, plans PC, notice descriptive, dépôt en mairie. | 2 à 4 mois |
| 02 · Études d'exécution | Études structure, fluides, thermique RE2020, plans d'exécution. | 1 à 2 mois |
| 03 · Gros œuvre | Terrassement, fondations, élévations, dalle, charpente, couverture. | 4 à 7 mois |
| 04 · Second œuvre & finitions | Cloisons, fluides, menuiseries, isolation, sols, peinture, équipements. | 5 à 8 mois |
| 05 · Livraison | Réception, levée des réserves, DAACT, attestations. | 2 à 3 semaines |
Un planning détaillé est publié dès l'engagement, avec jalons d'études, dates de paiement par tranche, dates de validation client (couleurs, matériaux, options). Nous travaillons avec un assureur dommages ouvrage référent pour sécuriser le projet sur le plan financier.
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RE2020 et constructions performantes
Depuis 2022, la Réglementation Environnementale RE2020 s'applique à toute construction neuve. Elle impose une triple exigence : sobriété énergétique, empreinte carbone du bâti et confort d'été. Plus stricte que la RT2012, elle pousse vers le bois, les isolants biosourcés et les équipements à très basse consommation.
- Bbio max : indicateur de besoin bioclimatique. Une maison RE2020 doit être très bien orientée et bien isolée.
- Cep nr : consommation d'énergie primaire non renouvelable plafonnée (50 kWh/m².an en moyenne).
- Ic construction : empreinte carbone du bâti, qui pousse vers le bois et les biosourcés.
- Ic énergie : empreinte carbone de l'usage, qui exclut de fait le gaz et le fioul des projets neufs.
- TIC : seuil de confort d'été pour éviter la surchauffe sans climatisation.
Concrètement, une maison RE2020 conçue par Maison Arkéa s'oriente autour de l'inertie, des protections solaires (casquettes, brise-soleil, volets), d'une isolation renforcée et d'un système chauffage-ventilation cohérent. Nous travaillons régulièrement avec des bureaux d'études thermiques pour optimiser le scénario dès l'avant-projet.
Sur une maison de 130 m² en zone H1a (région parisienne), une conception RE2020 bien menée permet d'atteindre une consommation réelle de 25 à 45 kWh/m².an chauffage + ECS, soit 4 à 6 fois moins qu'une maison RT2005 équivalente.Source : CSTB · cahier RE2020 2024
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Budgets et délais selon la typologie
Le coût d'une construction neuve varie de 1 800 € à 3 500 € TTC par m² selon le niveau de finition, la complexité architecturale et la zone géographique. Les extensions et surélévations affichent des coûts proches au m², avec un léger surcoût lié à la jonction avec l'existant et aux contraintes de chantier.
| Typologie | Prix au m² | Délai chantier |
|---|---|---|
| Maison neuve standard | 1 800 à 2 400 € | 9 à 12 mois |
| Maison neuve haut de gamme | 2 600 à 3 500 € | 12 à 18 mois |
| Extension maçonnerie | 2 200 à 2 800 € | 5 à 9 mois |
| Extension ossature bois | 2 000 à 2 600 € | 4 à 7 mois |
| Surélévation ossature bois | 2 600 à 3 200 € | 5 à 8 mois |
| Aménagement combles | 1 200 à 1 800 € | 3 à 6 mois |
Ce qui fait varier un budget construction
- Nature du sol : étude G2 obligatoire, fondations spéciales en zone argileuse ou inondable.
- Forme architecturale : un cube simple coûte 15 à 25 % moins cher qu'une maison à toitures complexes.
- Niveau de finition : sols, cuisine, salles de bain peuvent doubler le m² fini.
- Performance énergétique visée : RE2020 standard vs maison passive ou BEPOS.
- Accessibilité du chantier : grue, base vie, livraisons, parking.
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Architecte, maître d'œuvre ou contractant général : qui fait quoi ?
Trois modèles de pilotage coexistent pour un projet de construction : l'architecte en mission complète, le maître d'œuvre indépendant, ou le contractant général en mission unique. Maison Arkéa intervient dans les trois configurations, en exécution comme en mission complète.
| Modèle | Avantages | Limites |
|---|---|---|
| Architecte mission complète | Direction artistique forte, indépendance, qualité technique élevée. | Coût des honoraires (8 à 12 % du budget), pas de garantie de prix global. |
| Maître d'œuvre | Coût plus faible que l'architecte, technique solide. | Pas d'engagement de prix global, multiplicité d'entreprises à coordonner. |
| Contractant général | Un seul contrat, prix global engagé, planning garanti. | Conception plus standardisée, marge d'évolution du projet réduite en cours de chantier. |
Pour les projets de moins de 150 m², Maison Arkéa peut intervenir en contractant général, avec un architecte associé en option. Au-dessus de 150 m², le recours à un architecte est obligatoire : nous travaillons régulièrement en exécution pour des cabinets franciliens et nordistes, en gardant la responsabilité du chantier sur l'ensemble des lots techniques.
FAQ
Questions fréquentes
01Combien de temps faut-il pour construire une maison neuve en Île-de-France ?
02Faut-il un architecte pour mon projet ?
03Mon terrain est-il constructible ?
04Quelles assurances pour une construction neuve ?
05Construit-on encore en RE2020 ou faut-il anticiper la suite ?
06Quels gains attendre d'une extension par rapport à un déménagement ?
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